NL: eigenaar pand blijft onder omstandigheden verantwoordelijk voor overtredingen huurder van Woningwet en Huisvestingswet (deel II)

 

Eigenaar pand blijft onder omstandigheden verantwoordelijk voor overtredingen huurder van Woningwet en Huisvestingswet (deel II)

In mijn artikel van 18 oktober 2018 berichtte ik al dat de eigenaar van een pand onder omstandigheden verantwoordelijk kan worden gehouden voor overtredingen van de Woningwet en de Huisvestingswet door een huurder. 

Het is aan de pandeigenaar om aannemelijk te maken dat hij heeft voldaan aan zijn zorgplicht. Deze zorgplicht houdt in dat van een pandeigenaar verwacht mag worden dat hij zich tot op zekere hoogte informeert over het gebruik van het verhuurde. Slaagt de pandeigenaar daar niet in, dan kan de pandeigenaar als (mede-)overtreder worden aangemerkt en een bestuurlijke boete opgelegd krijgen.

Om aan de zorgplicht te voldoen, kan (en moet) de pandeigenaar een aantal maatregelen treffen, waaronder regelmatige inspecties van het pand. Uit de uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 3 juli 2019 (ECLI:NL:RBAMS:2019:4660) volgt dat vastlegging van deze inspecties in een inspectierapport van groot belang is.

Wat was het geval. Tijdens een controle werd door toezichthouders vastgesteld dat de huurder van het pand - in strijd met de regels voor toeristische verhuur - niet zelf het pand bewoonde, maar wel verhuurde aan toeristen. Daarom was – volgens het bestuursorgaan – sprake van woningonttrekking, en werd een bestuurlijke boete opgelegd aan zowel de huurder als aan de pandeigenaar.

De pandeigenaar verweerde zich onder meer met de stelling dat hij het pand regelmatig zelf controleerde, alsook door een derde liet controleren (in een tijdsbestek van vijf maanden wel vier keer !). hoewel de rechtbank van oordeel was dat de pandeigenaar aannemelijk had gemaakt dat daadwerkelijk controles waren uitgevoerd, oordeelde de rechtbank desondanks dat de pandeigenaar als (mede-)overtreder kon worden aangemerkt. De pandeigenaar had namelijk nagelaten om van zijn inspecties een verslag te maken. Daardoor was niet duidelijk op welke exacte datum en tijdstip de inspecties hadden plaatsgevonden. Evenmin was duidelijk hoe het pand tijdens de inspecties was ingericht (hoe zagen de slaapkamers eruit en waren er persoonlijke spullen van de huurder aanwezig en hoeveel).

Wel was de rechtbank van oordeel dat de door de pandeigenaar uitgevoerde inspecties moesten worden aangemerkt als een bijzondere omstandigheid, zodat sprake was van verminderde verwijtbaarheid. Om die reden verlaagde de rechtbank de boete tot 25% van het oorspronkelijke boetebedrag.

Kortom, regelmatige inspectie van het verhuurde pand kan alleen dan bijdragen aan het voldoen aan de zorgplicht indien de inspectie schriftelijk wordt vastgelegd. Daarbij is het vermelden van de datum en tijdstip van de inspectie, alsmede een gedetailleerde omschrijving van hetgeen is aangetroffen (eventueel aangevuld met foto’s) noodzakelijk. Door bij voorbeeld gebruik te maken van een voorgedrukt formulier waarin ten minste deze onderwerpen zijn opgenomen, kan voorkomen worden dat de vastlegging van een inspectie als onvoldoende wordt gekwalificeerd, met als gevolg een – forse – bestuurlijke boete.

Indien u naar aanleiding van dit artikel vragen heeft, of wilt laten beoordelen of u voldoet aan uw zorgplicht, kunt u contact opnemen met mr. Ramon Ridder, mr. Douwe op de Hoek of mr. José Veldman van de sectie Bestuursrecht van Labré advocaten (www.labre.nl).

 

For further information contact:

Ramon Ridder, Partner

Labré Advocaten, Amsterdam

e: ramon.ridder@labre.nl  

t: +31 20 3052030