Spain: Nouveautés dans les baux d’habitation en Espagne

 

Décembre et janvier sont des mois d’attente de cadeaux. Parmi les cadeaux de décembre 2018, il y en a un très spécial : la nouvelle régulation des baux d’habitation. C’est un cadeau sans ticket de retour. Il n’est pas sûr que la taille, la couleur et le modèle satisfassent tout le monde.

Le droit au logement est réglementé dans la Constitution espagnole comme un droit pour tous. L’article 47 de la Constitution espagnole prévoit le droit de chacun de disposer d’un logement décent et adéquat. Également, la Déclaration Universelle des Droits de l’Homme des Nations Unies, dans son article 25, qualifie le logement comme faisant l’objet d’un droit fondamental des personnes tel que l’alimentation, l’habillement ou l’assistance médicale.

En 2013 a eu lieu une réforme importante du contrat de bail. Parmi ses différents aspects, elle énonça la réduction à 3 ans de la durée minimum du contrat. À la suite de laquelle le propriétaire pouvait librement trouver un nouveau locataire et ainsi réviser le prix du loyer.

La réforme des baux d’habitation a surtout entrainé, principalement dans les grandes villes, une augmentation des loyers. Une partie de l’opinion publique désigne comme responsable de cette augmentation, la réforme. Cependant, d’autres font référence à la situation économique et à la loi de l’offre et la demande.

En référence à ces changements, le gouvernement espagnol actuel a entrepris par décret royal, une réforme contraire à travers la loi 21/2018 du 14 décembre sur des mesures urgentes en matière de logement et de loyer. Les principales nouveautés sont :

1. Extension du terme

Le terme minimum s’étend selon les critères suivants :

• Pour les propriétaires qui sont des sociétés, les contrats s’étendent de 3 à 7 ans.
• Pour les propriétaires qui ne sont pas des sociétés, les contrats s’étendent de 3 à 5 ans.

La raison de cette différence se trouve dans l’intention de modérer les droits des sociétés d’investissement immobilier et de ceux qui louent à travers une société.

2. Reconduction tacite

Dans le cas où la durée du contrat arriverait à sa fin et qu’aucune des parties ne communiquerait à l’autre son intention de modifier le contrat, la loi prévoit une reconduction tacite du contrat.
La nouveauté qu’introduit le décret royal est la période. La durée de reconduction qui était, jusqu’à aujourd’hui d’un an passera à trois ans.

 3. Garantie

La garantie pouvant être sollicitée pour les baux d’habitation de 5 ou 7 ans, selon la description ci-dessus, ne peut dépasser 2 mensualités.

 4. Frais d’établissement du contrat

Les frais d’établissement du contrat et de gestion du contrat seront à la charge du bailleur et non du locataire, dans le cas où le bailleur serait une entreprise.

 5. Exemption de l’impôt sur les Transmissions Patrimoniales

Une nouvelle exemption est prévue. Ainsi, les contrats de baux d’habitation pour usage stable et permanent seront exemptés de l’impôt sur les Transmissions Patrimoniales, qui était jusqu’alors à la charge du locataire.

 6. Situation de nécessité

La situation de nécessité permet au propriétaire de récupérer son bien à tout moment sans attendre la fin du contrat. Afin que le bailleur puisse faire valoir son droit, la réforme exige que celui-ci occupe le logement pendant une durée maximale de 3 mois. En cas de force majeure, le bailleur pourra rester au-delà de ce délai.

 7. Notion de logement

D’après la loi, la notion de logement se réduit à ceux dont la superficie est inférieure à 300 mètres carrés ou ceux dont le montant annuel du loyer n’excède pas 5,5 fois le salaire minimum interprofessionnel de croissance.

L’obligation de répercuter l’impôt sur les biens immobiliers sur les locations de logements sociaux par les Administrations ou les entités publiques est éliminée tandis que les mairies excédentaires peuvent le destiner à promouvoir son parc de logements sociaux ou à exécuter son droit de premier refus ou de rétractation dans la vente d’immeubles entiers comprenant des locataires. Au niveau fiscal, les mairies aussi auront la possibilité d’établir une bonification jusqu’à 95% du quota de l’impôt sur les biens immobiliers pour les logements sujets aux « locations à prix limité ».

Curieusement, la grande nouveauté de ces nouveautés est qu’il n’y en a pas concernant la régulation du prix du loyer. L’opinion publique avait exposé l’apparition d’un cadre sur la règlementation des loyers. En revanche, le gouvernement a préféré laisser cette question de côté pour cette occasion.

Cette nouvelle norme ne s’applique pas aux contrats en vigueur qui continueront d’être gouvernés par la norme en vigueur lorsque le contrat a été conclu.

Certains auront préféré recevoir du charbon en guise de cadeau plutôt que celui-ci, d’autres seront contents et affronteront l’année 2019 avec plus d’illusion. Quant aux autres, nous attendons de les observer.

 

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Dr. David Elvira, Partner

Bufete Mañá-Krier Elvira, Barcelona

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