Ben ik mijn broeders hoeder?

 

Stel u hebt een contract met iemand. Een derde (die geen partij is bij dat contract) heeft belang bij de correcte naleving daarvan. Kan dat voor u tot verplichtingen leiden naar die derde partij? Niet op basis van het contract maar wel op basis van onrechtmatige daad.

Standaardarrest

In 2004 boog de Hoge Raad zich over het volgende geval: (see Fig. 1)

A verhuurde een pand aan B.

B was richting A, op basis van het contract, verplicht daarin een supermarkt te exploiteren. B voldeed daar aan door het grootste deel van het pand aan haar dochtervennootschap C te verhuren.

C realiseerde exploitatie van die supermarkt. Het restant van het pand, dat B niet aan C had verhuurd, verhuurde B aan een derde.

D (een franchiseorganisatie voor slagers) verhuurde op haar beurt die kleine ruimte door aan slager E.

So far, so good. Na verloop van tijd werd de exploitatie van de supermarkt door C beëindigd en elders voortgezet. Moedermaatschappij B liet het allemaal gebeuren. B schond zo het contract jegens A. E had daar last van want hij zag, met het vertrek van de supermarkt, de aanloop sterk afnemen. Bijkomende omstandigheid was dat E bij de besluitvorming niet eens was betrokken. Evenmin werd hem een vervangende plek aangeboden nabij de nieuwe locatie van de (aldus te verplaatsen) supermarktlocatie. E vond dat dit niet kon en dat B daarvoor aansprakelijk was. Daar stelde B tegenover dat hij met E geen contract had en dus ook niets met E te maken had.

Uitspraak Hoge Raad

Dat zag de Hoge Raad genuanceerder. Weliswaar was er tussen B en E geen contract, maar dat betekent nog niet automatisch dat B zich niet de belangen van E dient aan te trekken. Dat is een afweging van alle omstandigheden zoals hiervoor vermeld. Het kan er toe leiden dat de belangen van E zo nauw waren betrokken bij de nakoming van de verplichtingen door B (richting A). Dat B op zijn beurt aansprakelijk wordt voor de schade van E ook al is er tussen hen geen contract. Die aansprakelijkheid vloeit dan voort uit de onrechtmatige daad.

Het gaat nog verder

Een andere situatie: (See Fig. 2)

Een advocaat trad op voor een Commanditaire Vennootschap (CV). De advocaat deed dat op zichzelf prima. Toch leidde zijn handelen er toe dat niet de CV maar haar vennoten daar schade van ondervonden. Had de advocaat zich nu ook moeten laten leiden door de belangen van de vennoten of mocht hij, zoals hij had gedaan, zich uitsluitend laten leiden door het belang van de CV-opdrachtgever

De Hoge Raad bepaalde dat de advocaat zich niet alleen dient te laten leiden door het belang van zijn opdrachtgever (CV), maar ook door belangen van een derde partij en dat kunnen ook de vennoten zijn. In dat geval handelt de advocaat dus onrechtmatig richting de vennoten. Dit gold hier dus ook terwijl hij naar de CV niet eens had gewanpresteerd.

Moraal van het verhaal

We hebben niet alleen van doen met onze contractpartijen, maar ook met derden wiens belang daar aan is gerelateerd. Onder omstandigheden leidt dat tot verplichtingen richting die derden ook al zijn zij geen contractpartij. Heel herkenbaar is het geschil waarbij een advocaat voor de vennootschap en enkele aandeelhouders optreedt, terwijl er ruzie is tussen die aandeelhouders enerzijds en andere aandeelhouders anderzijds.

In dit geval dient de advocaat goed te communiceren, dan wel zo nodig de opdracht terug te geven. Ook notarissen worstelen hier mee, want van hen wordt soms gevraagd akten te passeren terwijl zij daarbij rechten van derden bekneld zien raken. Maar het geldt veel breder: ook al heb je een contract met alleen A, dan zal het toch vaak voorkomen dat derden belang hebben bij dat contract waar je rekening mee te houden hebt. Ja, veelal bent u uw broeders hoeder.

 

For further information, contact:

Frank Linders, Partner

FALCQ Advocaten LLP, Eindhoven

e:  frank.linders@falcq.nl 

t: +31 40 2310012

 

#derde, #partij, #verplichtingen, #contract, #NL, #HogeRaad, contractpartij